Contrato de arrendamiento: Cómo redactarlo correctamente

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Este viernes hablaremos de una consulta habitual: la elaboración de un contrato de arrendamiento.

Dejar alguna cláusula en el olvido nos puede generar problemas en el futuro, por lo que debemos tener muy en cuenta lo que escribimos y también lo que no escribimos.

 

Es importante que ambas partes comprendan todas las pautas del contrato y conozcan de antemano que hay cosas que aunque no se incluyan, aplican por defecto del mismo.

Algunas de ellas tienen relevancia a la hora de la ejecución de los derechos y obligaciones de las partes:

  • Si es un arrendamiento de vivienda el arrendatario tiene derecho a que se prorrogue hasta tres años de duración (art. 9 LAU).
  • En caso de venta o ejecución hipotecaria se extingue el arrendamiento (art. 13 y 14 LAU). Es muy importante solicitar nota simple del inmueble no sólo para conocer quién es el propietario/usufructuario (que son los únicos que deben figurar como arrendadores), sino también las cargas que pesan sobre la finca, ya que, en caso de ejecución de la hipoteca, el arrendatario es el que será desahuciado, incluso cuando estuviera pagando la renta diligentemente.
  • La renta se tiene que pagar dentro de los 7 primeros días de cada mes (art. 17.2 LAU).
  • En relación con las reparaciones, conviene dejar por escrito cuáles son competencia del propietario y cuáles del inquilino. Por ejemplo el cambio de una bombilla o el arreglo de un electrodoméstico.

 

Por ello la principal característica a la hora de la elaboración de un contrato de arrendamiento es expresarse con claridad.

Evitar siempre las contradicciones, muchas veces fruto del copia-pega de modelos de contrato que encontramos en internet, contratos tipo “plantilla” a los que recurren muchos usuarios para la elaboración de su propio contrato.

Es cierto que pueden aportarnos un apoyo de base, pero lo ideal para no cometer errores es que lo redactemos paso a paso de forma individual.

Por otra parte, en caso de duda, lo mejor es consultar con un profesional.

 

Por último y no menos importante, debemos conocer aquellos requisitos que son por forma contrarios a la ley.

Tanto si uno es inquilino como propietario, debemos tener constancia de las siguientes circunstancias más comunes en los contratos de alquiler que en caso de reclamación o conflicto ya serían nulas de pleno derecho:

1. Falsos arrendamientos de temporada

Algunos caseros recurren a firmar alquileres de 11 meses de duración y evitar el año para que no se puede aplicar al contrato la LAU, con lo que consiguen que el contrato sea de temporada. El objetivo es que el inquilino no tenga derecho a estar hasta 3 años en la vivienda. Para que un alquiler sea considerado de temporada tiene que haber una causa que justifique esa temporalidad, como el trabajo, un traslado temporal, estudios, etc., así como un domicilio permanente del inquilino distinto a la vivienda que alquila.

2. Negativa a la prórroga legal

Otra cláusula que suelen incluir los caseros es la que establece que el contrato sólo puede durar un año sin dar posibilidad de prórroga legal de hasta tres años. Esto es contrario al artículo 9.1 de la LAU, que establece la prórroga de tres años como derecho para el inquilino, pero como obligación para el casero.

3. Penalización si el inquilino no permanece un año

Otra cláusula contraria a la ley es establecer que el primer año es obligatorio para el arrendatario y en caso de no cumplirse se fija una determinada penalización. Sin embargo, la LAU señala en el artículo 11 que el inquilino tiene derecho a dar por finalizado el contrato pasados los seis primeros meses y la penalización, si la hay, estará limitada al o que la ley establece.

4. Pago por adelantado de la renta

La LAU no permite el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. El casero no puede obligar por contrato al inquilino a pagarle por adelantado 2 ó 3 meses de renta y que el incumplimiento no puede desembocar en un desahucio.

5. Recaída del deber de conservación de la vivienda en el inquilino

El casero está obligado a hacer las obras necesarias para conservar la vivienda tal y como se establece en el artículo 21.1 de la LAU.

6. Acceso del casero a la vivienda

Otra de las cláusulas que no cumplen con la ley frecuentes en los contratos es la de determinar que el arrendador puede visitar la casa cuando quiera para comprobar el estado de la misma. Sin embargo, es una cláusula nula por ir contra la inviolabilidad del domicilio establecida en el artículo 18.2 de la Constitución española. De este modo, el inquilino puede negarse a que el casero entre en la casa.

 

Recordamos que en caso de duda lo mejor es acudir a un asesor legal. La base para evitarnos problemas futuros reside en la elaboración del contrato, ya que en caso de conflicto predominará lo recogido en el mismo.

Feliz fin de semana para todos!

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